Trung Quốc công bố ba biện pháp giải cứu thị trường địa ốc trong bối cảnh các chỉ số kinh tế ngày càng xấu đi
Bắc Kinh đã công bố gói cứu trợ gồm ba biện pháp mới nhằm ngăn chặn sự suy thoái liên tục của thị trường địa ốc Trung Quốc.
Trong nỗ lực ngăn chặn sự sụt giảm liên tục của thị trường địa ốc Trung Quốc, Đảng Cộng sản Trung Quốc (ĐCSTQ) đã công bố gói viện trợ với ba biện pháp mới, trong đó có việc thành lập một quỹ trị giá 300 tỷ nhân dân tệ (41.5 tỷ USD) để mua nhà ở tồn kho. Truyền thông nhà nước Trung Quốc ca ngợi những biện pháp này là những thay đổi chính sách “mang tính lịch sử.”
Ba biện pháp chính
Hôm 17/05, trong một cuộc họp công tác trực tuyến về lĩnh vực địa ốc do Quốc vụ viện của ĐCSTQ tổ chức, ngân hàng trung ương Trung Quốc và các cơ quan quản lý tài chính đã đề ra ba biện pháp lớn để hưởng ứng lời kêu gọi của Phó Thủ tướng Hà Lập Phong (He Lifeng) về một “cuộc chiến cam go để giải quyết rủi ro nhà ở thương mại chưa hoàn thiện.”
Biện pháp thứ nhất là giảm tỷ lệ trả trước đối với những người mua căn nhà đầu tiên xuống còn không dưới 15%, cũng như tỷ lệ trả trước tối thiểu đối với người mua căn nhà thứ hai xuống còn không dưới 25%. Biện pháp này đánh dấu lần đầu tiên trong lịch sử hơn 40 năm của lĩnh vực nhà ở thương mại Trung Quốc mà tỷ lệ trả trước dành cho người mua căn nhà đầu tiên được đặt ở mức thấp tới 15%, thậm chí còn thấp hơn mức 20% xảy ra vào thời tiến hành những nỗ lực kích thích lớn vào năm 2008 và năm 2016.
Về việc hạ tỷ lệ trả trước xuống 15%, thị trường phản hồi rằng mặc dù biện pháp này giúp người mua nhà dễ dàng tham gia thị trường hơn, nhưng đồng thời cũng làm tăng số tiền phải trả hàng tháng và tổng số tiền đi vay thế chấp, điều mà người mua nhà cần xem xét cùng với lãi suất khoản vay.
Biện pháp thứ hai bao gồm giảm lãi suất đối với các khoản vay từ quỹ dự phòng nhà ở và xóa bỏ giới hạn dưới đối với lãi suất cho vay mua nhà ở thương mại.
Theo thông báo của ngân hàng trung ương, kể từ ngày 18/05, lãi suất cho các khoản cho vay cá nhân của quỹ dự phòng nhà ở sẽ giảm 0.25%, với lãi suất cho các khoản vay trong vòng 5 năm và trên 5 năm được điều chỉnh lần lượt là 2.35% và 2.85%. Đối với ngôi nhà thứ hai, các mức lãi suất đối với hai loại kỳ hạn này lần lượt được thiết lập ở mức không dưới 2.775% và 3.325%.
Về giới hạn dưới của lãi suất vay mua nhà ở thương mại, ngân hàng trung ương Trung Quốc thường đặt ra lãi suất chuẩn cho các khoản vay mua nhà, lãi suất này có thể dao động nhẹ. Giờ đây, với việc loại bỏ mức lãi suất chuẩn này, các ngân hàng có thể tự do quyết định lãi suất cho vay mua nhà dựa trên mức độ cạnh tranh của thị trường.
Truyền thông nhà nước Trung Quốc cho rằng chính sách mới sẽ khiến lãi suất cho vay mua nhà ở hầu hết các thành phố giảm từ 0.3 đến 0.4%.
Biện pháp thứ ba liên quan đến việc chính quyền ĐCSTQ trực tiếp mua những căn nhà chưa bán được.
Ông Hà Lập Phong đề cập rằng ở những thành phố có lượng nhà ở thương mại tồn kho lớn, chính quyền có thể mua một số đơn vị nhà ở thương mại để sử dụng làm nhà ở giá rẻ. Sau đó, ngân hàng trung ương Trung Quốc đã công bố kế hoạch thiết lập một quỹ trị giá 300 tỷ nhân dân tệ (42.2 tỷ USD) để tái cấp vốn cho các khoản vay với lãi suất 1.75% và thời hạn một năm, có thể được gia hạn tới bốn lần.
Không đủ vốn để giải cứu thị trường địa ốc
Thị trường địa ốc Trung Quốc đã rơi vào tình trạng hỗn loạn trong hơn hai năm, với nhiều chính sách do ĐCSTQ đưa ra đều không đạt được kết quả mong đợi. Tuyên bố gần đây của phó thủ tướng rằng chính quyền Trung Quốc “có thể mua một số đơn vị nhà ở thương mại để sử dụng làm nhà ở giá rẻ” đã trở thành trọng tâm cốt lõi của nỗ lực giải cứu thị trường này.
Tuy nhiên, dữ liệu thực tế và phân tích của các chuyên gia cho thấy, chính quyền muốn giải cứu thị trường địa ốc nhưng đang phải đối mặt với thực tế khắc nghiệt là thiếu vốn trầm trọng, bất chấp việc truyền thông nhà nước Trung Quốc mô tả các chính sách này là “mang tính lịch sử” như thế nào.
Theo dữ liệu từ Viện nghiên cứu địa ốc E-House Thượng Hải, trong tháng 03/2024, tổng diện tích các tòa chung cư thương mại xây mới tại 100 thành phố trên toàn quốc ở Trung Quốc là khoảng 499.16 triệu mét vuông.
Thời gian cần thiết để bán số nhà ở tồn kho, được gọi là “chu kỳ giảm tồn kho,” là khác nhau tùy thuộc vào điều kiện kinh tế và cấp độ thành phố. Dữ liệu cho thấy trong tháng Ba, chu kỳ giảm tồn kho của các tòa nhà chung cư thương mại mới ở 100 thành phố là 19.2 tháng ở thành phố hạng nhất, 21.6 tháng ở thành phố hạng hai, và 33.1 tháng ở thành phố hạng ba và hạng tư. Trước đại dịch, tháng 12/2019, chu kỳ giảm tồn kho này lần lượt là 12.2 tháng, 8.9 tháng, và 10.2 tháng.
Nhà phân tích Tống Tuyết Đào (Song Xuetao) của Công ty Chứng khoán Thiên Phong (Tianfeng Securities) tin rằng mục đích của việc chính quyền trực tiếp mua hàng tồn kho địa ốc là nhằm thúc đẩy và ổn định thị trường hiện tại bằng cách hạ chu kỳ giảm tồn kho xuống nội trong 18 tháng. Theo tính toán của Công ty Chứng khoán Thiên Phong, sẽ cần có khoảng 7 ngàn tỷ nhân dân tệ (967.5 tỷ USD) để đạt được mục tiêu này.
Ngoài ra, Nomura Securities ước tính rằng có tới 20 đến 30 triệu căn nhà chưa hoàn thiện ở Trung Quốc và chính quyền sẽ phải chi ít nhất 440 tỷ USD để hoàn thành những căn nhà này. Ông Arthur Budaghyan, chiến lược gia trưởng về các thị trường mới nổi và thị trường Trung Quốc tại BCA Research, một tổ chức nghiên cứu của Canada, tuyên bố rằng cần phải bơm ít nhất 5 ngàn tỷ nhân dân tệ (691 tỷ USD) vào thị trường địa ốc đang gặp khó khăn của Trung Quốc để có thể có tác động đáng kể lên nền kinh tế.
Hiện tại, kế hoạch chỉ cung cấp 300 tỷ nhân dân tệ (42.2 tỷ USD) cho các khoản vay tái cấp vốn của ngân hàng trung ương Trung Quốc được xem là chưa đủ. Ông Mike Sun, một chiến lược gia đầu tư ở Bắc Mỹ, nói với The Epoch Times rằng cái gọi là biện pháp mạnh nhất trong lịch sử do Bắc Kinh đưa ra có tác dụng hạn chế trong việc thúc đẩy thị trường địa địa ốc.
“Chính quyền [Trung Quốc] đang mắc nợ nặng nề và không còn khả năng phân bổ đầy đủ lượng vốn,” ông nói. “Ngoài ra, vấn đề quan trọng nhất là công chúng, với tư cách là bên cầu của thị trường địa ốc, nhìn chung là đang thiếu niềm tin vào nền kinh tế tương lai, làm giảm đáng kể mức độ sẵn sàng mua nhà của họ.”
Các chỉ số kinh tế chính sụt giảm mạnh
Điều đáng chú ý là ĐCSTQ đang đưa ra các chính sách giải cứu thị trường địa ốc này trong bối cảnh các chỉ số kinh tế chính sụt giảm toàn diện trong tháng Tư, trong đó thị trường địa ốc tiếp tục phải đối mặt với tình trạng giá giảm.
Dữ liệu chính thức của ĐCSTQ cho thấy trong tháng Tư, tổng tài chính xã hội (tổng số tiền cho vay) của Trung Quốc đã giảm gần 200 tỷ nhân dân tệ (27.7 tỷ USD), đánh dấu mức giảm đầu tiên trong hơn 20 năm. Thực tế này cho thấy nhu cầu vay vốn và các nguồn vốn khác của doanh nghiệp đã giảm, cho thấy nền kinh tế có thể đang bước vào xu hướng thu hẹp. Tài chính xã hội đề cập đến tổng số vốn mà nền kinh tế thực có được từ hệ thống tài chính trong một khoảng thời gian nhất định và là một chỉ số kinh tế quan trọng phản ánh trực tiếp sự thịnh vượng của nền kinh tế.
Ngoài ra, lượng tiền hẹp (M1), bao gồm lượng tiền tệ trong lưu thông và tiền gửi không kỳ hạn của doanh nghiệp, đã giảm 1.4% so với cùng thời kỳ năm ngoái trong tháng Tư, cho thấy hoạt động kinh doanh diễn ra chậm chạp.
Dữ liệu do Cục Thống kê Quốc gia Trung Quốc công bố ngày 17/05 cho thấy từ tháng Một đến tháng Tư, đầu tư phát triển địa ốc toàn quốc đạt xấp xỉ 3.1 ngàn tỷ nhân dân tệ (428.6 tỷ USD), giảm 9.8% so với cùng thời kỳ năm ngoái. Diện tích bán địa ốc thương mại xây mới giảm 20.2% so với cùng thời kỳ năm ngoái, trong đó diện tích bán nhà ở giảm 23.8%. Doanh số bán địa ốc thương mại xây mới là 2.8067 ngàn tỷ nhân dân tệ (387.1 tỷ USD), giảm 28.3%, trong đó doanh số bán nhà ở giảm 31.1%.
Vào tháng Tư, trong số 70 thành phố lớn và vừa ở Trung Quốc, chỉ có 6 thành phố chứng kiến giá bán nhà ở thương mại mới tăng so với tháng trước, ít hơn 5 thành phố so với tháng trước. 64 thành phố còn lại có mức giảm so với tháng trước, chiếm khoảng 91% số thành phố được khảo sát.
Vân Du biên dịch
Quý vị tham khảo bản gốc từ The Epoch Times
