Mới nhất
Tiêu điểm
Bình luận
Share
Email
Nhà ở: Tăng trưởng, suy giảm, và thời điểm
Fed cần phải hành động để ngăn chặn một vụ sụp đổ nhà ở.
Thị trường nhà ở của Hoa Kỳ phải đối mặt với những luồng chuyển biến ngày càng mạnh mẽ.
Một mặt, lãi suất thế chấp thấp thúc đẩy cả việc mua nhà và giá cả. Sự gia tăng lạm phát gần đây càng củng cố cho lực đẩy này, vì nó làm cho lãi suất thấp trở nên hấp dẫn hơn nhiều, và nhiều người coi bất động sản như một biện pháp phòng hộ chống lại lạm phát.
Tuy nhiên ở mặt khác, giá nhà tăng đã bắt đầu đánh thuế vào giới hạn thu nhập của các gia đình trung bình, một áp lực sẽ trở nên khốc liệt hơn theo thời gian, đặc biệt nếu lãi suất thế chấp tăng.
Sự kết hợp ảnh hưởng này diễn ra như thế nào và sớm ra sao phụ thuộc gần như hoàn toàn vào các chính sách lãi suất của Cục Dự trữ Liên bang.
Hiện tại, xu hướng tăng của những sự ảnh hưởng giao nhau này dường như đang thịnh hành. Mặc dù các cuộc khảo sát cho thấy 40% người Mỹ nghĩ rằng đây là thời điểm tồi tệ để mua nhà – một tỷ lệ lớn hơn bất kỳ thời điểm nào kể từ đầu những năm 1980 – thì doanh số bán nhà vẫn tăng mạnh.
Trong tháng Chín, doanh số bán nhà mới tăng gần 14% so với tháng Tám. Mặc dù con số này giảm khoảng 18% so với mức độ bị bóp méo do đại dịch của một năm trước, nhưng doanh số bán hàng hiện nay vượt cao hơn một mức ấn tượng là 18% so với mức trung bình của năm 2019. Hoạt động xây dựng trong tháng Chín, mặc dù giảm so với mức tăng đột biến của tháng Tám, nhưng vẫn cao hơn 8% so với các mức của năm trước và cao hơn gần 21% so với mức trung bình của năm 2019. Giá nhà đã tăng 32% kể từ năm 2019, nhưng lãi suất vay thế chấp thấp và sự gia tăng thu nhập hộ gia đình trong thời gian này đã giữ cho gánh nặng vay nợ có được sự hỗ trợ một khoản thế chấp ở mức có thể chấp nhận được.
Rõ ràng, lãi suất vay thế chấp thấp là một phần quan trọng của bức tranh này. Trong năm 2018, lãi suất vay thế chấp mới trung bình là gần 5%. Bằng cách hạ mức lãi suất đó xuống 3% ngày hôm nay, Fed đã một tay gây ra làn sóng mua nhà. Vì hầu hết mọi người đều biết tỷ giá sẽ không duy trì ở mức thấp này vô thời hạn, người mua cảm thấy cấp bách đặc biệt. Ngay cả những người đã chờ đợi để mua cũng đã đổ xô vào thị trường để bảo đảm một lãi suất vay thế chấp thấp. Mặc dù đại dịch đã ảnh hưởng đến khu vực sẽ diễn ra việc mua nhà, nhưng chính sách của Fed mới là yếu tố quan trọng nhất.
Gần đây, áp lực lạm phát đã thúc đẩy lực mua còn nhiều hơn. Giá tiêu dùng đã tăng khoảng 6% hàng năm cho đến thời điểm này của năm. Không ai biết liệu tốc độ tăng này có còn tiếp tục hay không, nhưng mọi người có thể thấy rằng lạm phát đã làm tăng đáng kể sức hấp dẫn của lãi suất thế chấp thấp. Hãy xem xét rằng một người đi vay trả 3% cho khoản vay thế chấp của mình đang thanh toán bằng USD có giá trị ít hơn khoảng 6% so với một năm trước, đã thu được hiệu quả là 3% theo [sức mua] thực tế. Đó là một động lực khá hấp dẫn, đặc biệt là đối với những người kỳ vọng lạm phát sẽ tiếp tục ở mức này hoặc trở nên tồi tệ hơn.
Nếu Fed giữ lãi suất thấp hơn lạm phát, động thái mua vào này sẽ tiếp tục, và giá nhà sẽ tăng tương ứng. Lịch sử cho thấy mô hình này có thể tiếp diễn trong một thời gian khá dài.
Tuy nhiên, nếu được cho phép kéo dài, giá nhà sẽ tăng cao đến mức nó sẽ làm căng khả năng tài chính của các gia đình để duy trì một khoản thế chấp, ngay cả với lãi suất thấp như hiện nay. Người mua sau đó sẽ lùi bước, và như lịch sử đã cho thấy, thị trường nhà ở sẽ sụp đổ. Đó là những gì đã xảy ra vào năm 2008 sau một thời gian dài mua nhà và giá nhà tăng cao. Đó không phải điều mà quốc gia này muốn lặp lại, ngay cả ở một phiên bản vừa phải. Rốt cuộc, sự di chuyển khỏi lĩnh vực nhà ở đã dẫn đến cuộc khủng hoảng tài chính 2008-09 và cuộc đại suy thoái.
Fed có thể ngăn chặn tình huống xấu này bằng cách tăng dần lãi suất. Một động thái như vậy sẽ điều chỉnh tốc độ mua bằng cách loại bỏ cảm giác cấp bách hiện nay. Lãi suất tăng khiêm tốn cũng có thể thuyết phục một số người rằng lạm phát sẽ giảm bớt, giảm bớt một nguồn áp lực mua khác. Giá nhà theo đó sẽ ít tăng dốc hơn, sự điều chỉnh của những người mua sẽ hình thành dần dần và quốc gia sẽ tránh được sự sụp đổ.
Đạt được mục đích này giờ đây nên trở thành mục tiêu trong chính sách của Fed. Tuy nhiên, không hề dễ để tìm được điểm cân bằng hợp lý. Các nhà hoạch định chính sách sẽ phải tăng lãi suất đủ dứt khoát để có hiệu lực, nhưng lại không được nhanh hoặc quá nhiều đến mức khiến việc duy trì một khoản thế chấp trở nên quá đắt đỏ; khi đó thì tất cả những gì mà chính sách của Fed sẽ làm là dẫn đến một sự sụp đổ sớm hơn thực tế nếu không có chính sách đó.
Mặc dù lịch sử cho thấy ít niềm tin rằng Fed có thể quản lý sự cân bằng này, nhưng nỗ lực này là hy vọng duy nhất rằng nhà ở có thể trải qua kết quả có thể được gọi là “hạ cánh mềm” và trên diện rộng hơn, nền kinh tế cũng có thể đạt được điều giống thế.
Quan điểm trong bài viết này là của tác giả và không nhất thiết phản ánh quan điểm của The Epoch Times.
Ông Milton Ezrati là một biên tập viên cộng tác với The National Interest, một chi nhánh của Trung tâm Nghiên cứu Vốn Con người tại Đại học Buffalo (SUNY), và là nhà kinh tế trưởng của Vested, công ty truyền thông có trụ sở tại New York. Cuốn sách mới nhất của ông là “Thirty Tomorrows: The Next Three Decades of Globalization, Demographics, and How We Will Live” (“Ba Mươi Ngày Mai: Ba Thập Niên Tiếp Theo của Toàn Cầu Hóa, Nhân Khẩu Học, và Cách Chúng Ta Sẽ Sống.”)
Lưu Đức biên dịch
Quý vị tham khảo bản gốc từ The Epoch Times
Xem thêm:
