Mới nhất
Tiêu điểm
Bình luận
Share
Email
Lệnh đình chỉ trục xuất tạo ra thách thức cho các chủ nhà đất tự quản
Các chủ nhà tự quản (mom-and-pop landlords) trên khắp Hoa Kỳ đang phải chịu áp lực ngày càng tăng khi chính phủ liên bang, các tiểu bang, các quận và các thành phố trực thuộc trung ương thông qua một loạt các quy định và quy chế trục xuất trong bối cảnh đại dịch, đã hạn chế mạnh mẽ khả năng thực thi quyền sở hữu tài sản của họ.
Ngoài ra, The Epoch Times đã nhận được báo cáo rằng một số lượng nhỏ người thuê nhà đang lạm dụng các quy định và quy chế này bằng cách giữ lại tiền thanh toán thuê nhà — và trong một số trường hợp, không tuyên bố khó khăn liên quan đến virus Vũ Hán.
Một số hiệp hội các chủ nhà đã sử dụng đến hành động pháp lý (legal action) để thách thức các lệnh đình chỉ trục xuất, vì nhiều người hiện không thể trục xuất những người thuê vi phạm các điều khoản trong hợp đồng thuê nhà của họ, chẳng hạn như những hành vi gây phiền toái cho hàng xóm xung quanh, trừ khi những người thuê nhà đó gây nguy hiểm cho sức khỏe cộng đồng.
“Ở đây tại Illinois, các chủ nhà đã phải chịu rất nhiều áp lực,” Bà Jane Garvey thuộc Hiệp hội các nhà đầu tư sáng tạo Chicago đã nói với The Epoch Times trong một thư điện tử. “Gần một nửa số bất động sản cho thuê thuộc sở hữu của các chủ sở hữu tự quản (Mom-and-pop) nhỏ, những người mà thu nhập chính [bắt nguồn] từ [người thuê nhà] để chi trả cho các hóa đơn của chính họ. Đây là khoản đầu tư và thu nhập khi nghỉ hưu của họ. Nếu khoản đầu tư của họ bị thua lỗ do không có khả năng thanh toán các hóa đơn, họ sẽ lâm vào cảnh khốn cùng.”
Bà Garvey nói: “Với lệnh đình chỉ trục xuất được đưa ra, các chủ sở hữu bất động sản không có khả năng thực thi bất kỳ điều gì trong hợp đồng cho thuê. Nếu những người thuê nhà đang gây ra cơn ác mộng cho những cư dân khác, hoặc những người hàng xóm, thì chủ nhà không thể làm gì được. Nếu họ đang làm hư hỏng ngôi nhà, điều tương tự [cũng xảy ra].”
Theo một lá thư từ Liên minh Các chủ sở hữu Xây dựng Tình hàng xóm (Chicago’s Neighborhood Building Owners Alliance) gửi đến Thống đốc bang Illinois Jay Pritzker: “Nhiều nhà cung cấp nhà ở quy mô vừa và nhỏ đang phải vật lộn để kiếm sống vì thu nhập cho thuê bị mất do họ không thể trục xuất những người thuê nhà đã không trả tiền thuê nhà trong nhiều tháng.”
“Không có khả năng xua đuổi một người chiếm hữu bất hợp pháp, trừ khi để bảo vệ sức khỏe và an toàn cộng đồng, một số cư dân đang tạo ra phiền toái và làm phiền hàng xóm, và có rất ít chủ sở hữu và người quản lý có thể [trục xuất],” Kendra Bork, chủ tịch Hiệp hội Nhà cho thuê Nam California, đã nói với The Epoch Times trong một thư điện tử.
“Một số người thuê nhà không bị ảnh hưởng bởi đại dịch COVID-19 cũng chọn không trả tiền thuê vì quy định. Điều này chắc chắn không giúp ích gì cho các chủ sở hữu bất động sản, nhưng nó cũng bỏ qua thực tế là người thuê nhà sẽ phải trả tiền thuê nhà quá hạn vào một thời điểm nào đó,” bà ấy đã nói.
Giải pháp chắp vá
Bà Bork nói: “Vấn đề lớn nhất là các tầng quy định. Trong nhiều trường hợp, chủ sở hữu và người quản lý phải tuân thủ các quy định về trục xuất từ các khu vực pháp lý khác nhau, cũng như các giới hạn của tòa án trên toàn tiểu bang, về cơ bản nghiêm cấm bất kỳ hình thức trục xuất nào”.
Ví dụ, các chủ nhà ở California đã phải tham khảo một trang web về các quy định của tiểu bang, quận và thành phố đối với các vấn đề về quyền tài sản, trục xuất và thu tiền thuê nhà kể từ khi sự kiện đóng cửa [toàn bang] liên quan đến virus Vũ Hán được đưa ra.
Thống đốc tiểu bang California Gavin Newsom đã ban hành một lệnh hành pháp vào tháng 3, đình chỉ các điều luật của tiểu bang, hạn chế khả năng trục xuất của chính quyền địa phương. Lệnh hành pháp đã cho phép chính quyền địa phương đình chỉ việc trục xuất khi tiền thuê nhà vẫn chưa được thanh toán bởi vì, chẳng hạn như thu nhập hộ gia đình hoặc doanh nghiệp giảm đáng kể hoặc chi phí y tế quan trọng. Sắc lệnh hành pháp sau đó đã được gia hạn và sẽ hết hạn vào ngày 30/9.
Ngoài ra, thành phố Los Angeles, Quận Los Angeles, cũng như thành phố và quận San Francisco đã thông qua các sắc lệnh hành pháp khẩn cấp của riêng họ. Ở Los Angeles, các chủ nhà của các khu dân cư không thể trục xuất những người thuê nhà không có khả năng trả tiền thuê nhà, bởi vì mất thu nhập trong cuộc khủng hoảng virus Vũ Hán. Sắc lệnh khẩn cấp của Thị trưởng Eric Garcetti sẽ hết hiệu lực sau 12 tháng, sau khi tuyên bố khẩn cấp của ông được ban hành.
Sắc lệnh của thành phố Los Angeles định rõ và cấm trục xuất không do [bất kỳ] lỗi lầm, cũng như trục xuất dựa trên “sự hiện diện của những người cư trú trái phép, vật nuôi hoặc phiền toái liên quan đến đại dịch COVID-19.”
Sắc lệnh xác nhận rằng người thuê nhà vẫn có nghĩa vụ thanh toán tiền thuê nhà mà họ nợ, mặc dù họ được phép hoãn [chi trả] sau 12 tháng, sau khi khoản thời gian khẩn cấp của địa phương kết thúc để trả các khoản nợ của họ. Theo các điều khoản của sắc lệnh cấm trục xuất: “Chủ sở hữu cũng bị cấm tính lãi suất hoặc tính phí trả chậm, đối với tiền thuê nhà [người thuê] còn nợ trong thời gian khẩn cấp.”
Ngay từ ngày 8/4, Quận Alameda của California đã gia hạn lệnh đình chỉ trục xuất để “bảo vệ người thuê nhà khỏi tất cả các thông báo trục xuất đã gửi hoặc các khiếu nại về những người chiếm hữu bất hợp pháp đã nộp… cho đến ít nhất là ngày 31/12/2020”.
Tuy nhiên, sau khi bị kiện bởi các chủ nhà về hưu Peggy Christensen và Peter Martin, Hội đồng Tư pháp của California đã đảo ngược sắc lệnh khẩn cấp ngày 6/4 vào tuần trước, thông báo rằng lệnh cấm sẽ chính thức kết thúc vào nửa đêm ngày 1/9.
Các đơn kiện đã nộp
Các sắc lệnh đình chỉ trục xuất đã vấp phải sự phản đối đáng kể từ các hiệp hội chủ sở hữu tài sản.
Thay mặt cho các thành viên và các nhà cung cấp nhà ở của thành phố, Hiệp hội Căn hộ của Los Angeles tuyệt vời (The Apartment Association of Greater Los Angeles) (AAGLA) đã đệ đơn kiện Thành phố Los Angeles vào ngày 11/6. AAGLA đã cho biết trong một tuyên bố rằng lệnh cấm trục xuất của thành phố “lựa chọn các chủ nhà và chủ sở hữu bất động sản trên toàn thành phố ra [trong số toàn bộ cư dân thành phố] để hấp thu những thiệt hại kinh tế mà các cư dân [khác] đã tuyên bố từ cuộc khủng hoảng.”
Theo bà Garvey, các thành viên cũng đã gây quỹ vào tháng 6 để kiện Thống Đốc Illinois về sắc lệnh đình chỉ.
Đơn khiếu nại pháp lý do Christensen và Martin đệ trình chống lại Hội đồng Tư pháp California đã cho rằng quy tắc khẩn cấp ER1 của Hội đồng đã vi phạm các quyền cơ bản của chủ sở hữu tài sản, bằng cách đình chỉ vô thời hạn quyền của họ để khởi đầu các hành động chống lại những người chiếm hữu bất hợp pháp. Cả hai chủ nhà đều không thể trục xuất những người thuê nhà không trả tiền, đang làm phiền những người thuê nhà khác. [Người thuê nhà của Christensen] và [người thuê nhà của Martin] đều không tuyên bố bất kỳ khó khăn nào liên quan đến virus corona, theo đơn kiện.
“Quy định này tạo ra động cơ hư hỏng [thúc đẩy] tất cả những người thuê nhà, cho dù họ có đối mặt khó khăn về tài chính hay không, từ chối trả tiền thuê nhà trong thời kỳ khủng hoảng,” theo đơn kiến nghị.
Lệnh đình chỉ trục xuất
Nhiều tiểu bang coi việc ngăn chặn trục xuất là một biện pháp chính để ngăn chặn sự lây lan của virus Vũ Hán.
Theo nhóm cơ sở dữ liệu Phòng nghiên cứu Trục xuất (Eviction Lab) tại Đại học Princeton cho biết: “Ngày nay, với việc Hoa Kỳ tập trung vào việc ngăn chặn đại dịch COVID-19, vấn đề rộng hơn và lâu dài về thu nhập và mất an ninh nhà ở đã nhanh chóng trở thành vấn đề quan trọng đối với sức khỏe của cả một quốc gia”.
Phòng nghiên cứu Trục xuất (Eviction Lab) mô tả các lệnh đình chỉ trục xuất và tịch thu thế nợ như một biện pháp chốt chặn của chính quyền tiểu bang và địa phương.
Nhóm nghiên cứu đã cho biết: “Để ngăn chặn hậu quả sức khỏe nghiêm trọng của việc trục xuất và khủng hoảng kinh tế leo thang, các bang đang bắt đầu theo đuổi các chiến lược để đảm bảo nhà ở an toàn, tươm tất và ổn định trong và sau đại dịch.”
Một loạt các biện pháp đã được ban hành ở các cấp chính phủ khác nhau để bảo vệ người thuê nhà khỏi bị trục xuất, mặc dù các biện pháp này rất khác nhau trên khắp Hoa Kỳ. Nhóm Phòng nghiên cứu Trục xuất (Eviction Lab) đã phát triển Thẻ tính điểm Chính sách Nhà ở dịch COVID-19 (COVID-19 Housing Policy Scorecard), để so sánh các biện pháp bảo vệ người thuê nhà, ấn định điểm số cho các tiểu bang theo mức độ, mà họ đã hành động để bảo vệ người thuê nhà trong cuộc khủng hoảng virus Vũ Hán.
Các cơ quan tài phán đã đạt điểm cao trong những nỗ lực để bảo vệ người thuê nhà khỏi bị trục xuất bao gồm Connecticut, Massachusetts, Quận Columbia, tiểu bang Washington và tiểu bang Oregon. Ở đầu kia của thang điểm, có tổng cộng tám tiểu bang bị cho điểm 0, vì rõ ràng họ không muốn tăng các biện pháp bảo vệ người thuê nhà, trong số đó có Texas, Tennessee và Nam Dakota.
Cảnh ngộ khốn khổ của những người chủ nhà
Bà Bork cho biết từ trước đến nay, nhiều chủ nhà ở Nam California đã rất may mắn khi có người thuê trả tiền thuê nhà, hoặc có thể đạt được thỏa thuận khất nợ với người cho vay.
Tuy nhiên, bà ấy nói rằng phần lớn khoản vay thế chấp được cung cấp cho đến nay là dành cho các gia đình đơn thân hoặc các khoản thế chấp liên bang được bảo đảm, trong khi những người có khoản vay truyền thống cho các tài sản nhiều gia đình không phải lúc nào cũng gặp phải sự cấm đoán của người cho vay.
“Hơn nữa”, Bà Bork nói, “có một bộ phận đáng kể các chủ sở hữu bất động sản độc lập không có thế chấp, nhưng dựa vào tiền thuê làm nguồn thu nhập chính hoặc duy nhất của họ và vẫn phải trả tiền bảo hiểm, liên tục bảo trì, thuế và lương cho nhân viên, nếu [chủ sở hữu] đủ may mắn để giữ chân [nhân viên].”
Theo Bà Garvey, một niềm tin rằng các chủ sở hữu tài sản đều có những chiếc túi không đáy (deep pockets) là một chuyện hoang tưởng.
Bà ấy nói rằng thu nhập cho thuê sẽ phải trả nhiều loại chi phí bao gồm thuế tài sản, bảo hiểm, bảo trì và sửa chữa, quản lý tài sản, thế chấp, tiện ích, thùng rác và dọn dẹp, cũng như thay thế các thiết bị, mái nhà, v.v.
Bà Garvey nói: “Trong những thời điểm thuận lợi, khoảng 9 cent của mỗi đô la tiền thuê nhà là thu nhập cho chủ sở hữu của một bất động sản đang hoạt động tốt.
Tuy nhiên, bà ấy nói rằng phần lớn cư dân của các thành viên [của Hiệp hội các nhà đầu tư sáng tạo Chicago] của bà đã thanh toán đầy đủ “hoặc gặp trục trặc nhỏ và đang bắt kịp kế hoạch thanh toán.”
