Khi khủng hoảng địa ốc ở Trung Quốc ngày càng xấu, tình hình đang tệ đến mức nào?

Indrajit Basu

Thị trường địa ốc Trung Quốc lại rung chuyển hôm 18/08. Một nhà phát triển khác, Soho China, đã báo cáo doanh thu sụt giảm đáng kể trong vòng vài tiếng sau khi China Evergrande Group (Tập đoàn Hằng Đại Trung Quốc) đệ đơn khai phá sản lên một tòa án ở New York.

Soho China – một công ty địa ốc thương mại cỡ trung được niêm yết trên Sở Giao dịch Chứng khoán Hồng Kông – đã báo cáo lợi nhuận ròng sáu tháng đầu năm là 13.61 triệu nhân dân tệ, giảm 93% so với một năm trước đó.

Doanh thu của công ty, vốn chủ yếu đến từ hoạt động cho thuê ở Bắc Kinh và Thượng Hải, đã giảm 8% xuống còn 821.50 tỷ nhân dân tệ, nhưng lợi nhuận gộp đã giảm mạnh và đánh giá giá trị hợp lý đối với tài sản của công ty đã thay đổi hoàn toàn, khiến công ty lỗ hơn 130 tỷ nhân dân tệ.

Được biết, tập đoàn mắc nợ nặng nề Evergrande đã đệ đơn phá sản theo Chương 15, là quy định dành cho các trường hợp mất khả năng thanh toán liên quan đến các công ty không thuộc Hoa Kỳ và các bên xuyên biên giới khác. Công ty cho biết trong hồ sơ của mình rằng họ đang trải qua tiến trình tái cấu trúc ở cả Hồng Kông và công ty con của Evergrande ở Quần đảo Cayman.

Thiên Cơ (Tianji Holdings), công ty con của tập đoàn này, cũng đã tìm kiếm bảo hộ phá sản theo Chương 15 hôm 17/08 tại Tòa Phá sản Địa hạt phía Nam Hoa Kỳ ở Manhattan.

Hôm 14/08, cuộc khủng hoảng nợ tại Country Garden – nhà phát triển địa ốc lớn nhất Trung Quốc và trước đây từng được xem là một công ty ổn định về tài chính – đã làm dấy lên nỗi sợ lây lan mới.

Việc Evergrande đệ trình hồ sơ phá sản, cùng với tình hình tài chính yếu kém của Soho, đã khiến cuộc khủng hoảng địa ốc của Trung Quốc ngày càng trở nên trầm trọng và có thể lan rộng ra khắp cả nước khi tăng trưởng chậm lại trong bối cảnh tiêu dùng nội địa giảm, tỷ lệ thất nghiệp gia tăng, và nền kinh tế yếu kém.

Cuộc khủng hoảng địa ốc này nghiêm trọng đến mức nào?

Hiện tại, việc bỏ dở để lại các dự án “ma” trong các nhà phát triển địa ốc Trung Quốc đang gia tăng. Với sự sụt giảm giá bán nhà ở mới trên khắp Trung Quốc trong tháng Bảy, các công ty gặp khó khăn về tài chính đang từ bỏ các dự án xây dựng còn trong tiến trình thi công, báo hiệu rằng mô hình kinh doanh của các nhà phát triển địa ốc Trung Quốc dựa trên giá trị địa ốc gia tăng đã lên mức giới hạn.

Cục Thống kê Quốc gia Trung Quốc đã tiến hành một cuộc thăm dò hồi tháng Bảy và phát hiện ra rằng giá đã giảm so với tháng trước trong 70% của 70 thành phố lớn được khảo sát.

Trong tháng thứ hai liên tiếp, giá nhà mới trung bình ở các thành phố đã giảm 0.2% trong tháng Bảy, sau khi giảm chưa đến 0.1% trong tháng Sáu.

Giá condo đang giảm vì có ít người mua hơn người bán do tình hình kinh tế và thị trường việc làm không ổn định hiện nay. Nhiều người sở hữu condo đang bán vì họ cho rằng giá giảm sẽ buộc họ phải từ bỏ khoản đầu tư của mình.

Hôm 16/08, cơ quan thống kê cũng cho biết rằng, trong tháng Bảy, giá nhà mới xây so với tháng trước đã giảm ở 49 địa điểm, tăng ở 11 địa điểm so với tháng Sáu. Đà giảm giá tại các thành phố lớn như Quảng Châu và Thâm Quyến đã kéo dài trong tháng Bảy.

Tổng vốn đầu tư vào phát triển địa ốc trong giai đoạn từ tháng Một đến tháng Bảy là 6.77 ngàn tỷ nhân dân tệ (943.5 tỷ USD), thấp hơn 8.5% so với năm ngoái.

Nguyên nhân chính là do đầu tư nhà ở dân cư giảm 7.6%, chiếm khoảng ¾ tổng số [vốn đầu tư bị giảm].

Đầu tư địa ốc cũng đã giảm khi nhiều nhà phát triển gặp khó khăn trong việc gọi vốn. Chẳng hạn, trong bảy tháng đầu năm, lượng vốn dành cho phát triển địa ốc là 7.82 ngàn tỷ nhân dân tệ, giảm 11.2% so với năm trước.

Rủi ro có hệ thống

Tin tức về việc công ty tín thác hàng đầu Trung Dung (Zhongrong International Trust Co.) hủy bỏ các sản phẩm đầu tư của mình hôm 13/08 cũng đã nêu bật sự tham gia quá mức của lĩnh vực ngân hàng ngầm của Trung Quốc vào lĩnh vực địa ốc.

Bị kẹt trong cuộc khủng hoảng địa ốc nghiêm trọng, công ty có trụ sở tại Bắc Kinh này đã tạm dừng thanh toán trái phiếu cho các nhà đầu tư trong lúc quá trình tái cấu trúc nợ đang được tiến hành.

Theo ông Thẩm Manh (Shen Meng), giám đốc của công ty đầu tư Chanson & Co có trụ sở tại Bắc Kinh, một cuộc khủng hoảng thanh khoản trong kinh doanh tín thác có thể gây ra những hậu quả sâu rộng đối với nền kinh tế rộng hơn. Các nhà đầu tư cá nhân có liên quan đến trái phiếu của Trung Dung có thể thấy tài sản của họ giảm đi, các công ty niêm yết có thể thấy nguồn vốn cho tăng trưởng và đầu tư giảm, và các chính quyền địa phương, vốn đã gánh nhiều nợ, có thể phải đối mặt với nhiều thách thứchơn khi thực hiện các biện pháp hỗ trợ nền kinh tế đang suy giảm của Trung Quốc.

Tiếp theo sẽ là gì?

Tháng 07/2023, Bộ Chính trị Trung Cộng đã gieo thêm hy vọng cho các nhà đầu tư vào lĩnh vực địa ốc đang gặp khó khăn của Trung Quốc bằng cách ám chỉ rằng họ đang xem xét trợ giúp các nhà phát triển gặp khó khăn.

Mặc dù vẫn chưa có biện pháp kích thích táo bạo nào được công bố cho đến nay, nhưng các nhà phân tích hy vọng rằng Bắc Kinh có thể cung cấp một số hình thức hỗ trợ thanh khoản cho việc xây dựng và bàn giao dự án, nhưng sẽ kiềm chế các gói cứu trợ do nhà nước tài trợ để ngăn chặn vòng xoáy đi xuống.

Một báo cáo của CrediSights hôm 15/08 cho biết, với hàng ngàn người mua nhà đang phải đối mặt với tình trạng chậm nhận nhà hoặc tệ hơn là không nhận được nhà, “Chính quyền Trung Quốc có thể muốn tránh một kịch bản như vậy, vì sợ rằng hàng ngàn người mua nhà sẽ trở thành nạn nhân của các dự án dở dang, và châm ngòi cho sự lặp lại của việc tẩy chay vay nợ mua nhà hồi năm ngoái.”  

Báo cáo cho biết thêm, với nhu cầu mua nhà vẫn còn yếu, đợt tạm dừng dự án thứ hai có thể sẽ tác động tiêu cực đến tâm lý người mua nhà hơn nữa. Do đó, việc cung cấp hỗ trợ thanh khoản để tái cấp vốn cho trái phiếu có thể không phải là ưu tiên cao nhất lúc này.